О НЕОБХОДИМОСТИ УЧЕТА РЕАЛЬНОГО ОПЦИОНА НА ПРОДАЖУ ЖИЛЬЯ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ПРИ ОЦЕНКЕ ТЕРМИНАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ПРОЕКТОВ АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ
DOI:
https://doi.org/10.25806/fm-1856Статья поступила в редакцию: 28.02.2025
Статья принята к публикации: 25.04.2025
Статья опубликована: 28.04.2025
Ключевые слова:
арендное жилье, рынки жилья, оценка недвижимости, рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, реальные опционыАннотация
В статье рассматривается проблематика развития методики оценки инвестиционной стоимости проектов институционального арендного жилья, в частности, определения терминальной стоимости проектов институционального арендного жилья с учетом специфики российского рынка жилья – систематического превышения рыночной стоимости квадратного метра над инвестиционной, основанной на арендных потоках, а также большой волатильности цен на вторичном рынке жилья. Теоретически обоснован учет реального опциона в качестве дополнительного элемента инвестиционной стоимости проектов институционального арендного жилья, что улучшает инвестиционные показатели таких проектов и увеличивает стоимость, которую оператор арендного жилья может заплатить застройщику при приобретении арендного дома. Предложен возможный подход для решения данной задачи – применение модифицированной модели Блэка-Шоулза для базовых активов, приносящих текущий доход.
Информация о публикации
Финансирование: Исследование выполнено без привлечения внешнего финансирования, если иное не указано авторами.
Вклад авторов: Все авторы внесли существенный вклад в подготовку статьи, ознакомились с окончательной версией рукописи и одобрили ее к публикации.
Конфликт интересов: Авторы заявляют об отсутствии конфликта интересов, если иное не указано в публикации.
Правообладатель: Издательский дом «Академический».
Условия использования. Статьи текущего года распространяются по подписке на журнал «Финансовый менеджмент». Все права защищены. Полная версия статьи доступна на сайте Научной электронной библиотеки eLIBRARY.RU www.elibrary.ru/contents.asp?titleid=9552 . Материалы предыдущих лет распространяются по лицензии Creative Commons Attribution 4.0 International (CC BY 4.0) . Метаданные всех статей распространяются по открытой лицензии и могут свободно использоваться в информационных, научных и библиографических целях.
Машиночитаемый файл метаданных: JATS XML
Список литературы
Оценка уровня спроса на арендное жилье среди домохозяйств в крупнейших агломерациях России / Аналитический центр ДОМ.РФ совместно с ВЦИОМ и НАФИ. [Электронный ресурс]. URL: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/media/news/opros-dom-rf-i-vtsiom-struktura-sprosa-na-zhile-v-rossii/ (дата обращения 22.03.2025).
Кубасова Т.И., Каверзина Л.А., Макарова Г.Н. Арендное жилье в России: предпосылки, проблемы и перспективы развития // Baikal Research Journal. 2018. Т. 9, № 4. DOI: 10.17150/2411-6262.2018.9(4).11.
Ноздрина Н.Н., Шнейдерман И.М. Современные проблемы развития арендного жилья // Народонаселение. 2016. № 4 (74). С. 94-103.
Косарева Н.Б., Пузанов А.С., Полиди Т.Д. Основные тенденции жилищной экономики российских городов // Городские исследования и практики. 2015. № 1. С. 33-54.
Абрамова Н.В. Опыт развития рынков арендного жилья в странах с большой долей жилья в собственности: cравнительный анализ // Вестник РУДН. Серия: Государственное и муниципальное управление. 2017. Т. 4, № 3. С. 211-224.
Стерник С.Г., Лаврентьев М.А. Основные направления решения научной проблемы формирования и оценки стоимости профессионального портфеля арендного жилья // Экономические системы. 2021. Т. 14. № 3. С. 12-23.
Жилищное строительство / Аналитические записки ЦБ РФ. № 1 (4). [Электронный ресурс]. URL: http://www.cbr.ru/Collection/Collection/File/32185/analytic_note_20210407_ddkp.pdf (дата обращения 22.03.2025).
Арендное жилье ДОМ.РФ. [Электронный ресурс]. URL: https://аренда.дом.рф/ (дата обращения 22.03.2025).
Пункт 6 (б) Перечня поручений Президента РФ по итогам заседания Государственного совета № Пр-1138ГС от 11.06.2016.
Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. М.: Проспект, 2022. 592 c.
Росстат (ЕМИСС) — Цены на недвижимость. [Электронный ресурс]. URL: https://fedstat.ru/ (дата обращения 22.03.2025).
Приказ Минэкономразвития от 17.11.2016 № 721 Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)».
Федотова М.А., Тазихина Т.В., Бакулина А.А. Девелопмент в недвижимости: монография. М.: КноРус, 2010. 264 с.
Волович Н.В. Кадастровая оценка недвижимости: тупик или новые перспективы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 1 (172). С. 30-38.
Алексеев А.А., Асаул А.Н., Иванов А.С. и др. Девелопмент: эволюция функции и интеграция в региональный инвестиционно-строительный комплекс. СПб.: Санкт-Петербургский государственный экономический университет, 2013. 104 с.
Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".
Geltner David, de Neufville Richard. Uncertainty, Flexibility, Valuation and Design: How 21 st Century Information and Knowledge Can Improve 21 st Century Urban Development. Part I of II // Pacific Rim Property Research Journal. 2015. № 18. P. 231-249.
Black F., Scholes M. The Pricing of Options and Corporate Liabilities // Journal of Political Economy. 1973. V. 81. № 3. P. 637-654.
Robert C. Merton. Theory of Rational Option Pricing // The Bell Journal of Economics and Management Science. 1973. V. 4. № 1. Р. 141-183.
